עורך דין עודד פרץ עוסק בליטיגציה אזרחית ומסחרית, ובייצוג בבתי משפט. בפרט, משרד עורכי דין עודד פרץ עוסק בתביעות העוסקות בדמי תיווך, תביעות שמגישים מתווכי דירות כנגד לקוחות ותביעות של לקוחות כנגד מתווכי דירות. עו"ד עודד פרץ מעניק ייעוץ משפטי אודות דרישות או תביעות לתשלום דמי תיווך מאת מתווכים במקרקעין. כן מעניק משרד עורכי דין עודד פרץ ייעוץ לגבי הכדאיות להתקשר בעסקת תיווך.

חוק המתווכים הוא החוק המרכזי אשר מסדיר את מערכת היחסים בין מתווך דירות לבין לקוחו.  חוק המתווכים קובע כי למתתוך דירות חייב להיות רישיון תיווך, וזאת לאחר שעמד בבחינה מטעם משרד המשפטים.  חוק המתווכים קובע כי מתווך חייב להיות בעל רישיון תיווך. מתווך ללא רישיון תיווך לא זכאי לדמי תיווך. ישנם פסקי דין רבים שמנעו ממתווכים דמי תיווך בשל העדר רישיון תיווך או כאשר הסכם התיווך היה בע"פ, ואפילו הצליח המתווך להוכיחו.

הסכם התיווך חייב להיות בכתב, והדרישה לכך הינה דרישה מהותית ועקרונית, ולא ראייתית או טכנית גרידא. בעקרון הסכם התיווך צריך לנקוב בדמי התיווך וגם במחיר המשוער של הנכס, ואולם דרישה אחרונה זו אינה מוחלטת, ולקוח שיודע על המחיר ומנסה להתחמק מתשלום דמי התיווך, צפוי לתת את הדין בבית המשפט.

פסקי דין העוסקים בהסכמי תיווך וביחסים בין מתווכים ללקוחותיהם:

פסק הדין א (ראשון לציון) 4289/08 רפאל שקל נגד ענת כהן בריל שניתן ע"י כב' השופט אורן שוורץ ביום 14 באוג' 2011:

הגב' בריל שימשה בעברה כמתווכת, אך היות וחדלה מלשלם את האגרה השנתית בגין רישיון התיווך שלה, קבע בית המשפט שהיא לא הייתה מתווכת מוסמכת, קרי לא היה לה רישיון לתיווך במקרקעין בזמן ההתקשרות עם הזוג שקל, ולכן על פי חוק המתווכים במקרקעין היא איבדה את זכאותה לדמי תיווך.

זאת ועוד, בית המשפט חייב את המתווכת לשלם לתובעים פיצויים נוספים בשל כך שהמתווכת התיימרה ליתן חוות דעת שמאית, ועוד כזו שגויה, ובכך גרמה לכך שהתובעים מכרו נכס במחיר פחות משמעותית, ב - 165,000 ש"ח, ממחיר השוק. עו"ד עודד פרץ ממליץ למתווכים לא לתת שום ייעוץ כזה על מנת לא להקים להם אחריות מיקצועית ופתח לתביעות משפטיות. על מתווך המקרקעין לזכור שהוא איננו שמאי, איננו עורך דין, איננו מהנדס. מתווך שיסיג גבול לתוך מקצועות אחרים בהם הוא איננו מבין, מסתכן בכך שלקוחות יסתמכו על דברים ואח"כ יבקשו לתבוע אותו, ועל כך נאמר שיש להימנע מלהכניס ראש בריא למיטה חולה.

התובעים הסתמכו וסמכו על המתווכת ועל ניסיונה בעסקאות מקרקעין בישוב קדימה, והמתווכת חבה כלפיהם חובות אותן הפרה. בר"ע (נצרת) 209/01 מאיר נגד שושן. המתווכת המליצה ללקוחותיה על מחיר מבלי להתחשב במצבו של הבית, ולכן עליה לפצותם בגובה ההפרש בין מחיר המכירה בפועל, לבין מחיר השוק האמיתי, ע"פ חוות דעת שמאית. בית המשפט דחה את הסבריה של המתווכת וטען כי פעולותיה אכן עלו כדי פעולות תיווך במקרקעין על פי פסקי הדין ע"א (ת"א) 3252/05 טכטנברג נגד אפריקה ישראל מגורים בע"מ, וע"א 6181/93 עו"ד סולומונוב נגד שרבני. בית המשפט קבע שחרף העדר רישיון תיווך בתוקף, המתווכת נחזתה כמתווכת, ולכן חלות עליה כל החובות החלות על מתווכים ע"פ חוק המתווכים במקרקעין.

ביום 21 בספטמבר 2011 ניתן פסק דין מאת כבוד השופט יעל אחימן מבית משפט השלום בתל אביב בתיק תא"ק 13131-09-09 איתן יפת נגד תומר בן חיים לתשלום דמי תיווך.

נדחתה טענתו של הנתבע לגבי העדר יריבות, שכן התובע הוכיח כי הסכם התיווך נחתם עם משרדו.

פסק הדין יישם את ההלכה בדבר ה"גורם היעיל" כפי שנפסקה בפסק הדין ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נגד מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, כאשר עיקרון תום הלב חולש על הכל.

הנתבע טען כי התקשר בעסקה בעיקבות מידע שאינו קשור למתווך, התובע.

בית המשפט ציין כי "מצבו של מתווך נחות בדרך כלל ביחס לצרכנים מקבלי השירות. גם לאחר שהקפיד המתווך ומילא אחר הוראות החוק בחתימה על הסכם תיווך בכתב, ואף עמד בחובתו לקיום פעילות אקטיבית, קל מאוד להערים על זכאותו לדמי תיווך". עורך דין הסכם תיווך עודד פרץ מסכים עם אימרה זו.

בית המשפט זקף לחובתו של הנתבע את כישלונו של הנתבע להסביר מיהו אותו מתווך אחר אשר כן היווה גורם יעיל.

כן קבע בית המשפט כי "המאזן הראייתי כאן דומה מאוד לטענת "הודאה והדחה" שכן הנתבע מודה שהקשר הראשוני נוצר באמצעות התובע, ומבקש להקים עובדות נוספות המאיינות את חבותו והוא זה שנושא בנטל להוכחתן". עורך דין תביעת תיווך עודד פרץ מסכים חלקית עם אמירה זו.

הנתבע טען בעצם כי פג הסכם התיווך שהוא כרת עם המתווך. בתיק ת"א 4252/05 דה כהן בע"מ נגד גיורא גיגי שפירא אכן נקבע כי חלוף הזמן והתערבותו האקטיבית של מתווך אחר ניתקה את הקשר הסיבתי.

בתיק ת.א. 19474/05 דליה דויטש נגד ברכה רבינוביץ נקבע כי פער הזמנים הינו נתון רלבנטי אחד מיני רבים. בתיק ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נגד אסתר ביר כנ"ל.

בתיק דנן קבע בית המשפט כי המבחן הוא האם משיקול ענייני החליט הנתבע שלא למכור את הנכס, וכי שינה את דעתו באופן מהותי ולא לצרכים טקטיים. נטל ההוכחה הינו על הנתבע.

בית המשפט פסק כי הנתבע רצה כל העת למכור את דירתו, והמתין לרגע הנכון, והדירה מעולם לא הוצאה ממאגר הדירות של המתווך, ולכן הסכם התיווך מעולם לא בא לסיומו.

התביעה של המתווך לתשלום דמי תיווך התקבלה במלואה. בנוסף, חויב הנתבע בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין על סך 10,000 ש"ח.

עורך דין תיווך עודד פרץ מסכים לגמרי עם פסק הדין.

בפסק הדין בעניין דמי תיווך ת"ק (עכו) 6296-04-11 מרקוס כהן קיצ'יק נגד אלירן ארבל בפני כבוד השופט אברהים בולוס התקבלה תביעה של לקוח להשבת דמי התיווך ששילם למתווך.

עסקת המכר בוטלה בהסכמת הצדדים לאחר שנחתמה, והלקוח דרש מהמתווך להחזיר את דמי התיווך, אך המתווך סירב, ולכן הוגשה תביעה זו להשבת דמי התיווך מהמתווך.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע שמתווך יפעל בנאמנות לטובת האינטרס של הלקוח שלו.

בפסק הדין ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נגד מאיר קראוס נפסק כי ככלל המתווך זכאי לדמי תיווך ברגע שהעסקה נחתמה, וגם אם הופרה או בוטלה לאחר מכן.

ואולם, במקרה דנן, המתווך נהג בהטעייה, ולכן אינו זכאי לדמי תיווך, שכן המתווך הפר את הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים. ע"א 166/77 דדון נגד אברהם.

נפסק כי המתווך היה חייב לידע כי הדירה טרם נרשמה על שם המוכר, ושרובצת עליה משכנתא.

עורך דין מתווכים עודד פרץ סבור כי פסק דין זה הינו בעייתי שכן מתווך אינו עורך דין, ועל הלקוח היה להיוועץ בעורך דין, ומשלא עשה כן נדמה כי יש לו להלין על עצמו בלבד.

ביום 12 בספטמבר 2011 הפך השופט גדעון גינת מבית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק ע"א 37075-03-11 ז'קלין יסמין נגר נגד דניאל אהרוני את החלטת בית משפט השלום, קיבל את העירעור, ודחה את תביעתו של המתווך לתשלום דמי תיווך.

למתווך ניתנה בלעדיות של שלושה חודשים עם אופציה להארכתה בשלושה חודשים נוספים. במהלך שלושת החודשים האמורים לא הגיע קונה לדירה, ואז בוצעה התקשרות נוספת בבלעדיות לשלושה חודשים פלוס שלושה חודשי אופציה.

המתווך החתים את הלקוח על הסכם לפיו אם יסרב הלקוח למכור במחיר נקוב, הרי שיחוב לו דמי תיווך בכל זאת, וגם ללא מכירה בפועל...

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום לפיה המתווך היה הגורם היעיל בעסקה, כנדרש ע"פ חוק המתווכים.

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 קובע כי מתווך חייב להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה - ע"א 7247/97 יצחקוב נגד מרדכי אביב, כי היה בעל רישיון תיווך בעת כריתת העסקה, וכי ביצע את פעולות הפירסום הדרושות ככל שהסכם התיווך היה תיווך בבלעדיות.

בית המשפט המחוזי החליט לפסול עדות שמועה בלתי קבילה אשר בית משפט השלום קיבל בטעות, ובנוסף קבע כי המתווך בעצמו הודה כי לא שימש כגורם היעיל בכך שטען כי נמנעה ממנו הגישה לקונים העתידיים.

זאת ועוד, המחוזי קבע כי המתווך כשל מלעמוד בדרישות חוק המתווכים ולא פירסם את הנכס באופנים הדרושים, וגם בשל כך אינו זכאי לתשלום דמי תיווך. המשיב המציא קבלות רק בגין פירסומים בעיתונים מקומיים, והודה שלא הזמין איש לדירה, והודה שלא פירסם את הנכס באמצעות דיוור.

הסכם תיווך במקרקעין הינו חוזה לכל דבר וענין, ודיני החוזים חלים עליו - ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נגד אסתר ביר.

החשוב מכל בפסק דין זה, לעניות דעתו של עורך דין תביעה לדמי תיווך עודד פרץ הינה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הסעיף לפיו דמי תיווך ישולמו גם במקרה של סירוב של הלקוח למכור במחיר נקוב אינו קביל, דינו להתבטל.

הסיבה - חוק המתווכים הינו חוק בעל אופי צרכני, אשר נועד על מנת להגן על הצרכן, ולפיכך הוראותיו של חוק המתווכים הינן הוראות קוגנטיות - ת.א. (ת"א) 2132-05 קריאטיב אסטייטס נגד ארזים השקעות, דהיינו כאלו שהלקוח לא יכול להסכים לוותר עליהם, שכן החוק אינו מכיר בויתור זה, ולכן אין תוקף להסכמת הלקוח לשלם דמי תיווך אלא רק אם וכאשר מכר את דירתו בפועל. ע"א (ת"א) 2232-08 טל דורון נגד יונה גרשי. זאת בעיקר בשל פערי הידע והניסיון בין המתווך לבין הלקוח. לפיכך, החוק נוקט בגישה פטרנליסטית ומגן על הלקוח מפני המתווך. ת.א. (ת"א) 213614/02 חברת אל הנכס בע"מ נגד סלע דוד. רע"א 6519/09 אלי חסקל נגד יצחק אוסדיטשר.

סעיף 30 לחוק החוזים קובע כי תניה חוזית המפרה חוק קוגנטי הינה תניה בטלה - ע"א 3252/05 יחיאל טרכטנברג נגד אפריקה ישראל מגורים בע"מ.

לגבי מוכרי דירות, משרד עורכי דין דיני תיווך עודד פרץ ממליץ להשמר מפני התחייבות חפוזה על מה שמכונה הסכם בלעדיות לפיו למתווך המקרקעין מוענקת תקופת בלעדיות. המשמעות של מתן בלעדיות למתווך הינה כי המתווך עלול לדרוש את דמי התווך גם במקרה בו הצלחתם למכור את הדירה לבדכם וללא סיועו של מתווך המקרקעין!!

כאמור, המשרד עוסק בתביעות ביחס להסכמי תיווך. כן מטפל המשרד בעריכת הסכמי תיווך, ובייצוג של סוכנויות תיווך דרך קבע.

דיני תווך ותביעות הקשורות לתווך ולמתווכים הינם עניין נישתי וספציפי ולכן רצוי תמיד לפנות לעורך דין המתמחה בדיני תיווך מקרקעין לפי חוק המתווכים במקרקעין.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב מטעם עורך דין ליטיגציה עודד פרץ.

כל הזכויות שמורות לעורך דין מקרקעין עודד פרץ.