עורך דין מפקח על רישום המקרקעין
סכסוכי שכנים נדונים בדרך-כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין. המדובר בגורם שיפוטי לכל דבר ועניין ולו סמכות כמו לבית משפט השלום. המפקח מחליט בסכסוכים בין הדיירים בבית המשותף ולגבי סכסוכי שכנים. המפקח על רישום המקרקעין רשאי, למשל, לתת צו מניעה, האוסר על דייר להחנות את רכבו ברכוש המשותף (פסק דין גונטר נגד גלאון).
בנושאים של הסגת גבול לרכוש המשותף, למשל כאשר אחד מהדיירים מנכס לעצמו את הגינה המשותפת, ועד הבית או הדיירים יכולים לבחור האם להגיש את תביעתם לבית משפט השלום או למפקח על רישום המקרקעין.
למפקח על רישום המקרקעין, בדומה לבית משפט השלום, אין סמכות להכריע בסכסוכים לגבי הבעלות במקרקעין, והסמכות לכך שמורה לבית המשפט המחוזי. המפקח רשאי לדון בנושאי הבעלות רק בדרך אגב ובסמכותו שבגררא והחלטתו אינה סופית ונעשית רק לצורך ההכרעה האחרת שבפניו.
למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בתביעה נגד גורם שאינו דייר בבית המשותף, ולא ניתן לצרף להליכים את הקבלן, למשל. למפקח אין סמכות לבטל החלטה של רשות תכנונית לתת או לא לתת היתר בנייה למשל (ע"א 492/80 אתגר).
למפקח על רישום המקרקעין יש סמכות לפסוק תשלומי איזון בגין פגיעה בזכויות בניה של בעל דירה. האסיפה הכללית לא מחליט לגבי שלילת תשלומי איזון. למפקח על רישום המקרקעין ניתנו סמכויות שיש לבית משפט שלום, אך לא סמכויות של בית משפט שלום (ע"א 44/72 שם טוב נגד פריבר).
ועד הבית רשאי על-פי חוק לתבוע ולהיתבע בשמו שלו, ולרוב אינו מקבל שכר ופועל באופן וולנטרי והתנדבותי. סכסוכי שכנים נפוצים הינם לגבי בנייה ברכוש המשותף, אי תשלום הוצאות ועד בית, נושאי מעלית למיניהם והסגת גבול.
בית משותף מורכב מדירות פרטיות ומרכוש משותף. לכל בעלי דירה חלק אחוזי ברכוש המשותף ע"פ יחס שטח רצפת דירתו לכלל שטח רצפות הדירות. כלומר, דירות גדולות יותר חייבות בשיעור השתתפות גבוה יותר ביחס לדמי ועד הבית. ע"פ יחס זה חייב בעל הדירה להשתתף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף ובדמי ועד הבית. הנציגות או ועד הבית הוא גוף משפטי וככזה רשאי להגיש תביעה למפקח ביחס לסכסוך שכנים.
אסור לדייר לקזז מועד הבית סכומים שהוא חושב שמגיעים לו, ואסור לו להתנות תשלומי ועד בית, ועליו לפנות לוועד הבית בדרישה לתקן את הליקויים, ואם סורב להגיש תביעה נפרדת (ע"א 2390/92, ע"א 207/79. ויקטוריה 28/96). עורך דין סיכסוכי שכנים מסכים עם מדיניות זו של הפסיקה בנושא סכסוכי שכנים.
ואולם, פסק הדין ע"א 179/84 רוס קבע כי דייר יכול להגיש תביעה נפרדת כנגד ועד הבית בגין החזר הוצאות שהוציא על מנת לתחזק את הרכוש המשותף במקומו של ועד הבית כאשר ההוצאות שהוציא היו מחויבות במציאות וסבירות. בעל דירה אינו רשאי, למשל, להחליט לשנות את הריצוף בחדר המדרגות על דעת עצמו, ואדרבא שאם יעשה כן לא יוכל לדרוש שוועד הבית ישתתף בהוצאותיו.
בעלי הדירות יכולים להחליט ברב של 75 אחוז כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד לדירה פלונית לצורך בנייה שמטרתה הרחבה. אם מטרת ההצמדה אינה ברחבת דירה, הרי שהרב הדרוש הוא 100 אחוז. לגבי החלטות אחרות, החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה, אין לה תוקף אלא אם כן הסכים לה. עורך דין סכסוכי שכנים עודד פרץ מסכים.
כמובן שבעל דירה לא צריך את הסכמת ועד הבית על מנת לבצע שינויים פרטיים בדירתו שלו. חוק המקרקעין קובע את ההוראות המדויקות. החוק קובע כי בעל דירה יכול למכור את חנייתו הצמודה לבעל דירה אחר בבניין. חלק שהוצמד לדירה דינו כדין הדירה אליה הוצמד.
בפסק הדין אילן הורוביץ נקבע כי הדיירים יכולים להסכים בע"פ על שינויים כאלו ברכוש המשותף. ואולם, ההסכמה חייבת להיות מפורשת וברורה. דיירים שהסכימו לשינויים לא יכולים לחזור בהם לאחר שאחרים הסתמכו על הסכמתם (ע"א 1394/93). דיירים שחתמו על היתר בניה לא רשאים לחזור בהם (ע"א 815/81 כליפא נגד שאול).
הסדרים פנימיים בין דיירים, אשר לא נרשמו בתקנון ובטאבו, אינם מחייבים דיירים חדשים שלא היו צד להסכמים אלו. הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית אין משמעותה האוטומטית הסכמה לבעלים של החלק שהוצמד לבנות עליו, ויש צורך בהסכמה נפרדת, שכן זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים ואף שלא מהוות רכוש משותף, יש להן ערך כלכלי (ע"א 239/79 גלבורט. ע"א 19/81 ביבי נגד הורברט).
אחוזי בנייה הם הזכות לבקש ולקבל היתר בנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (ע"א 151/87 ארצי נגד רחמני). לבעלי הדירה האחרונה אין כל זכות יתר לגבי גג הבית המשותף. אין כל משמעות למי יכול בפועל ליהנות מהגג. עורך דין סכסוכי שכנים טיפל במספר ניסיונות של דיירים להשתלט על גג הבנין ולבנות עליו.
לגבי התקנת מעלית- שני שלישים מבעלי הדירות רשאים להחליט בישיבת ועד הבית על התקנת מעלית, ובתנאי שיתקבל היתר לבנייתה ושלא יפגעו מהותית הדירות בבית המשותף. דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בעלות התקנת המעלית, אך חייבים להשתתף בעלות תחזוקתה. המפקח על הרישום רשאי להתערב בהחלטה זו של ועד הבית ולשנותה.
משרד עורכי דין סכסוכי שכנים עודד פרץ ושות' מתמחה בתביעות אצל המפקחת על רישום המקרקעין ובתביעות בין סכסוכי שכנים בבתים משותפים.
עורך דין סכסוכי שכנים עודד פרץ מתמחה גם בתביעות נזיקיות וכספיות במסגרת סכסוכי שכנים.
כן מטפל עו"ד סיכסוך שכנים עודד פרץ בצווי הרחקה ומניעת הטרדה בין שכנים בבנין המגורים.
עו"ד סיכסוכי שכנים עודד פרץ ממליץ לקרוא את הלשונית באתר זה העוסקת בהסכמי שכירות, שכן הסכם שכירות טוב הוא המניעה הטובה ביותר לצורך בעו"ד
פינוי שוכר עודד פרץ.
בפסק הדין שניתן ביום 2 באוגוסט 2011 א (ירושלים) 3974/07 גבאי אירית נגד ליבר אברהם ארמונד ואח' מפי כב' השופטת כרמי מוסק מבית משפט השלום בירושלים הוחלט כי הבנייה שבוצעה ברכוש המשותף אינה כדין.
המדובר בסכסוך שכנים קלאסי לפיו חלק מהשכנים בנו ברכוש המשותף מבלי שקיבלו את הסכמתם של שלושה רבעים מהדיירים.
נפסק כי ההחלטה חייבת להתקבל באסיפה הכללית, ולהירשם בספר ההחלטות של הבית המשותף - רע"א 4260/91 שכרוף נגד אפלבוים.ת"א 624/94 אהרון רגולסקי נגד אברג'יל.
סעיף 71 (ב) (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי "מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף", רשאי "להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לבניה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה", אך "לא תתקבל החלטה כאמור... אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה...".
סעיף 71 ג' לחוק המקרקעין קובע כי במקרה של סכסוך שכנים, דהיינו כאשר בכל דירה מתנגד להחלטה המדוברת, הוא רשאי לפנות בתביעה למפקח ,תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה".
היות ובמקרה זה לא התקיים הרב הדרוש, הרי שמדובר בבניה שלא כדין, ובפגיעה שלא כדין בזכות הקנין.
לפיכך, ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעים לבצע פעולות נוספות של בניה.
כאמור, בפסק דין כליפא נפסק כי הסכמה לבניה בבית המשותף אינה טעונה מסמך בכתב. כן נפסק כי אם שכן אכן הסתמך על ההסכמה, הרי שלא ניתן לחזור ממנה, והיא מחייבת. משרד עורכי דין סכסוכי שכנים עודד פרץ מדגיש כי רצוי שיהיה מסמך כתוב, על מנת למנוע בעיות בפן הראייתי.
בפסק הדין וינטרס נגד זמורה החליט בית המשפט העליון כי לגבי סכסוך שכנים בבית משותף כל דייר רשאי להחנות את ריכבו בשטח משותף, גם ללא אישור ועד הבית, אם מדובר בשימוש רגיל וסביר שאינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים. עו"ד סיכסוך שכנים עודד פרץ מבהיר כי השתלטות בלעדית או הדרת רגליים של שכן אחר הינה אסורה בהחלט.
עורך דין סיכסוך שכנים עודד פרץ יודע מניסיונו כי סיכסוכי שכנים מלווים באמוציות רבות, ועל כן ההכרח בייצוג משפטי על ידי עורך דין סכסוך שכנים עודד פרץ.
משרד עורכי דין סכסוכי שכנים עודד פרץ מייצג בתביעות סכסוכי שכנים ומעניק יעוץ משפטי ביחס לסמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין. עו"ד סיכסוך שכנים פרץ עודד מדגיש כי לא כל סיכסוך בין שכנים ניתן להגיש למפקח, וישנם סיכסוכים שחובה להגישם בבית משפט שלום או מחוזי, לפי העניין.
המפקח מתמחה בענייני מקרקעין הנוגעים לבתים משותפים. למפקח יש סמכות להגיע לבית המשותף בעצמו על מנת לבחון בעצמו את המצב העובדתי בשטח.
כו יש למפקח על המקרקעין סמכות למנות מומחה מטעמו לרבות מומחה לאיתור נזילות ורטיבות.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב מטעם עורך דין סיכסוכי שכנים עודד פרץ.
משרד עו"ד סיכסוך שכנים עודד פרץ מצוי בקרית השרון בנתניה.
הזכויות שמורות ל
עורך דין מקרקעין עודד פרץ.
