משרד עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ מטפל דרך קבע בעריכת הסכמי שכירות. עורך דין שכירות עודד פרץ מייצג משכירים ושוכרים ועורך הסכמי שכירות בעבור בעלים של נכסים ובעבור שוכרים.

עורך דין הסכם שכירות עודד פרץ עורך חוזה שכירות לגבי חנויות, הסכם שכירות לגבי חנויות, והסכם שכירות לגבי כל סוגי נכסי המקרקעין. עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ עוסק בתביעות שונות ביחס להסכמי שכירות, ובפרט בתביעות לגביית דמי שכירות, תביעות פינוי שוכרים. חוק החוזים וכן חוק השכירות הם החוקים הרלבנטיים לחוזים והסכמים.

על חוזה השכירות לציין את תקופת השכירות, את סוף תקופת השכירות, ואת דמי השכירות החודשיים.

ככל שהשוכר והמשכיר סיכמו על תקופת אופציה, רצוי לנקוב בגובה דמי השכירות לתקופת האופציה.

כן ממליץ עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ, כי מבחינת המשכיר חשוב לשים לב שלא יתחייב על דמי שכירות קבועים לתקופה ארוכה, ללא יכולת להעלותם, שכן דמי השכירות בישראל מצויים בעליה מתמדת. על המשכיר לדאוג כי השוכר ישתמש במושכר רק למגורים, לא לעסק, ולמגוריו של השוכר בלבד.
 

המלצה חשובה ביותר של עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ: על המשכיר לוודא כי הסכם השכירות הינו שכירות חופשית, וכי הוא לא מעניק דיירות מוגנת עליה חל חוק הגנת הדייר, המקשה מאוד על פינויים של דיירים מוגנים. על המשכיר לוודא כי על הסכם השכירות חתום בעליו של הנכס, ולא שרלטן או אדם אשר השתלט על נכס לא לו. עו"ד הסכם שכירות עודד פרץ מוודא ובודק את השאלות הללו על מנת למנוע מפחי נפש הנובעים מהסכמי שכירות בלתי כשרים. עו"ד חוזה שכירות עודד פרץ מבהיר כי סכומי פיצוי דרקוניים בגין הפרתו של הסכם השכירות קרוב לוודאי לא יוותרו כל כנם ולבתי המשפט ישנה סמכות להפחיתם. עורך דין הסכם שכירות עודד פרץ מזהיר מפני פינוי חד צדדי ושלא כדין של שוכרים. חוק השכירות וגם חוזה שכירות לא יכולים להתיר את נטילת הדין לידיים, והאופן היחידי בו ניתן לפנות שוכר הינו באמצעות צו פינוי שיפוטי.

חוק השכירות הינו החוק המרכזי העוסק בדיני שכירות והסכמי שכירות.

חוק השכירות והשאילה התשל"א 1971:

1. מהות השכירות - שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן-דמי השכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות. עורך דין הסכם שכירות עודד פרץ מזהיר מפני חוזי שכירות לתקופות ארוכות או בלתי קצובות אשר רשויות המס עלולות לראות כהסכמי מכר, על כל המשתמע, ולרבות חיוב במס שבח ומס רכישה!

3. פרטים שלא נקבעו בהסכם השכירות - פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם שכירות בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם השכירות ראו אותו כמקובל עליהם בעיסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה- לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעיסקאות מאותו הסוג. עו"ד חוזה שכירות עודד פרץ ממליץ כי הסכם השכירות יכללו את כל המוסכם, למען הסר ספק.

4. תום לב - חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה השכירות. עורך דין שכירות עודד פרץ מסכים.

סימן ב': חיובי המשכיר

5. המסירה, מועדה ומקומה

(א) המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהעמדת המושכר לרשותו.

(ב) לא הוסכם על מועד המסירה, תהא המסירה זמן סביר לאחר כריתת חוזה השכירות.

(ג) המסירה תהא במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת חוזה השכירות.

6. אי- התאמה

המשכיר לא קיים את חיוביו ע"פ הסכם השכירות אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים למה שהוסכם בין הצדדים; אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי התאמה בכל אחת מאלה:

(1) הוא ידע עליה בעת כריתת חוזה השכירות

(2) הוא לא הודיע עליה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר;

פיסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי ההתאמה. עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ ומשרדו מתמחים בפיסקה ע"פ סעיף זה.

7. חובת תיקון המושכר

(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי הסכם השכירות או לפי המקובל, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן.

8. העלמה של אי התאמה או פגם : היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת חוזה השכירות ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו- 7 על אף האמור בכל הסכם שכירות.

9. תרופות בשל אי תיקון:

(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר-

(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי חוזה השכירות;

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.

(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו.

עורך דין הסכם שכירות עווד פרץ ממליץ למשכיר ולשוכר להיוועץ בעו"ד הסכם שכירות עודד פרץ לפני בנקיטה בצעדים חד צדדיים, על מנת שבית המשפט לא יראם בדיעבד כאסורים.

10. פגם שאין לדרוש תיקונו:  היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת חוזה שכירות לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בהסכם שכירות בין הצדדים - לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות.

11. שימוש ללא הפרעה: המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים בהסכם השכירות ללא הפרעה מצידו או מטעמו.

סימן ג': חיובי השוכר

13. דמי השכירות:

(א) השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות.

(ב) לא הוסכם על שיעור דמי השכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת חוזה השכירות.

15. פטור מחובת תשלום דמי שכירות:

(א) היה הנכס המשוכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעת הזמן שהשימוש נמנע כאמור;

16. שימוש במושכר: השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם בהסכם השכירות; אולם אם שימוש זה לא הותנה כשימוש ייחודי, רשאי הוא להשתמש במושכר שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם בהסכם השכירות. עורך דין חוזה שכירות עןדד פרץ ממליץ לבעלי נכסים לקבוע מפורשות בהסכם השכירות כי השכירות הינה למגורי השוכר בלבד, ולמגורים בלבד.

17. בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר: השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.

22. העברת השכירות: השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את זכותו ע"פ הסכם השכירות או להשכירו בהסכם שכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר, זולת אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים.

בפסק הדין א 812/09 יוסף קלר נגד שלוה בן משה אשר עסק בדיני שכירות ובחוזה שכירות נפסק כי מימוש האופציה ביחס לחוזה השכירות הותנה בעמידת השוכר בכל תנאי השכירות, ובנוסף במתן הודעה בכתב חודשיים לפני מועד סיום חוזה השכירות כי השוכר מעונין באופציה לגבי חוזה השכירות.

השוכרים טענו כי המשכיר הסכים לאופציה בעל פה וויתר על דרישת הכתב הנקובה בהסכם השכירות. בית המשפט דחה את טענת השוכר כי האופציה ביחס להסכם השכירות נכנסה לתוקפה, הן בשל אי עמידה בתנאים הנ"ל, והן בשל העובדה שהסכם השכירות קבע מפורשות שכל הסכמה שאינה בכתב לא יהא לה כל תוקף לגבי הסכם השכירות. עו"ד דיני שכירות עודד פרץ ממליץ שהכל יעשה בכתב בלבד.

המשמעות הינה שלשוכרים לא הייתה זכות להוותר בדירה מעבר לתקופת השכירות המקורית הנקובה בהסכם השכירות, ולכן הם חויבו לשלם את הפיצוי המוסכם ע"פ הסכם השכירות. עורך דין הסכם שכירות עודד פרץ מבהיר כי אין טעם בקביעת פיצוי מוסכם דרקוני בהסכם שכירות שכן לבית המשפט ממילא יש שיקול דעת להקטינו, וזאת ע"פ סעיף 15(א) לחוק החוזים ופסק דין ע"א 313/85 קורן נגד דיין. ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נגד פרידמן.

ואולם, במקרה דנן, השוכרים לא הלינו אודות גובה הפיצוי המוסכם, ולכן מנועים מלהתנגד, והם חויבו במלוא הפיצוי המוסכם ע"פ הסכם השכירות. עורך דין הסכם שכירות עודד פרץ סבור כי בית המשפט יכול היה להפחית את סך הפיצוי המוסכם בכל זאת, ע"פ שיקול דעתו.

עו"ד חוזה שכירות עודד פרץ מציע לקרוא את המאמר הזה יחדיו עם המאמר באתר העוסק בפינוי שוכרים. חוזה שכירות טוב ימנע את הצורך בפניה למשרד עורכי דין דיני שכירות עודד פרץ על מנת לפנות שוכרים.

משרד עורכי דין הסכם שכירות עודד פרץ מתמחה בתביעות לדמי שכירות, בעריכת הסכמי שכירות, ובפינוי דייר שלא משלם דמי שכירות.

בפסק דין שניתן בתאריך 21 באוגוסט 2011 בתיק א (חיפה) 2956-11-08 דני טויטו נגד אברהם אטד עסק בית המשפט בהסכם שכירות.

בית המשפט לא פסק לבעלים של המושכר כל פיצוי בגין כך שהמושכר הוחזר למשכיר מבלי שסויד, שכן חוזה השכירות קבע מפורשות שהדבר אינו חובה מבחינת השוכר לסייד את הדירה בטרם ישיב את המפתח למשכיר.

בית המשפט קבע כי הסכם השכירות לא הוארך בהסכמה בעל פה, שכן על השוכר קבצה החובה החוזית לתת הודעה בכתב לפני תום תקופת חוזה השכירות המקורי אם ברצונו להאריך את תוקף הסכם השכירות.

הסכם שכירות הינו הסכם חשוב ומשרד עורכי דין הסכם שכירות עודד פרץ ממליץ על ליווי משפטי.

בעיקר יש לשים לב לתקופות האופצייה השונות הנקובות בהסכמי שכירות, שכן ייתכן ובעלי הנכס לא רוצה "לסנדל" עצמו לתקופת שכירות ארוכה באותם דמי שכירות כאשר מחירי הנדל"ן והשכירות רק הולכים ועולים כל העת.

כאשר יותר ויותר משפחות שוכרות דירות במקום לרכוש דירות, הרי שעריכת חוזה שכירות נכון ומתאים הינו דבר שיש ליתן עליו את הדעת.

לאחרונה תוקן חוק השכירות והתווספו אליו חובות רבות המוטלות על משכירי דירות, לרבות חובת תיקון המושכר, גודל מינימלי של נכס שיכול לשמש מושא לחוזה שכירות ועוד.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב או ממצה מאת עורך דין חוזה שכירות עודד פרץ.

 משרד עו"ד הסכם שכירות עודד פרץ מצוי בקרית השרון בנתניה.

כל הזכויות שמורות לעורך דין דיני שכירות עודד פרץ ושות'.