משרד עורכי דין עסקאות מקרקעין עודד פרץ ממליץ לא להיכנס לעסקת מקרקעין ללא ייצוג משפטי, ולא לחתום על זיכרון דברים, שכן לרוב הוא בעל תוקף משפטי מחייב המקפח זכויות. המשרד מבצע בדיקות קפדניות בטרם מאפשר ללקוח להיכנס לעסקת מקרקעין ונדל"ן, לגבי רכישה או מכירה של דירת מגורים, מקרקעין ועוד. משרד עורכי דין רכישת דירה יש לבדוק הזכויות הקיימות בנכס המקרקעין ואת המצב התכנוני, ובפרט זכויות בנייה, צווי הריסה וכו'.
עו"ד מקרקעין עודד פרץ מבצע בדיקות משפטיות, לרבות באמצעות נסח הטאבו ופלטי רישום מלשכת רישום המקרקעין - הטאבו, וכן מבצע בדיקות במחלקת ההנדסה שבעירייה לגבי חריגות בנייה, היטל השבחה, צווי הריסה ועוד. משרד עו"ד נדל"ן עודד פרץ רושם נכסי מקרקעין ונדל"ן בטאבו. לצורך רישום בטאבו יש להצטייד בחמישה שטרות-מכר מאומתים ע"י עו"ד, באישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור היטל השבחה, אישור עירייה (לרבות מים וארנונה), ייפוי כוח בלתי חוזר וחמישה שטרי-משכנתא מאומתים ככל שיידרש. לצורכי הרישום בטאבו, אין צורך בהסכם המכר; שטר המכר מחליף אותו. היום גם אין צורך בצירוף נסח טאבו.
להלן פסקי דין נבחרים בנושא עסקאות מקרקעין ונדל"ן: פסק הדין ע"א 842/79 נס נגד גולדה קבע כי היות שקיימת חובת רישום של זכויות קניין במקרקעין, הקונה מחויב לבדוק את הרישום בטאבו שלא כן יהווה הדבר רשלנות. ישנם מוכרי מקרקעין ונדל"ן שלא רשומים עדיין כבעלים, דבר המצריך השמת כספים בנאמנות, למשל. עו"ד מקרקעין מוודא כי נכס המקרקעין יעבור לקונה, נקי מכל שעבוד או עקול, וכן דואג למנגנוני סילוק של משכנתאות קיימות. כאשר המוכר אינו הבעלים של המקרקעין, ולזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד, אזי הרוכש ממנו לא יוכל לקבל משכנתא מאת הבנק למשכנתאות. עורך דין מקרקעין עודד פרץ בודק מראש את החבות במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, ומסייע בהבנת ההשלכות הכלכליות של עסקת המקרקעין. משרד עורכי דין מקרקעין עודד פרץ מבצע בדיקות ותכנוני מיסוי מקרקעין. אנו מוודאים כי בידי המוכר והקונה כספים לתשלומי מיסי המקרקעין, וכי לא תימנע העברת הבעלות והרישום בטאבו עקב כך.
עו"ד מקרקעין עודד פרץ מוודא כי לזכותו של הקונה נרשמת הערת אזהרה על פי חוק המקרקעין, וזאת בהקדם לאחר החתימה על הסכם המכר. תפקידה של הערת האזהרה הוא למנוע מהמוכר למכור את הדירה לאחר (ורטהיימר נגד הררי). תפקידה הנוסף של הערת האזהרה היא להגן על הקונה באם המוכר פושט רגל, או כאשר זכויותיו מעוקלות למשל. ככל שהמוכר אינו הבעלים הרשום, יש צורך בהסכמת הבעלים לצורך רישומה של הערת אזהרה. כאמור תכנוני מס הוא נושא מורכב וקשה וליווי משפטי הינו חובה.
רישומה של עסקה במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין - הטאבו - מותנית בכך שכל הצדדים לעסקת המקרקעין ישלמו את מיסי המקרקעין המחויבים, לרבות מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה. כך מבטיחה המדינה כי מיסי המקרקעין אכן ישולמו כתנאי לרישומה של עסקה במקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963, אומר כי זכות במקרקעין הינה בעלות או חכירה של מעל 25 שנים של מקרקעין. "מכירה" מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין ככזו שנעשתה בין בתמורה ובין שלא בתמורה, לרבות העברה או ויתור על זכות במקרקעין. ואולם, החוק מוציא מתחולתו הורשה, העברת מקרקעין אגב גירושין. עו"ד מכירת דירה עודד פרץ מדגיש כי החוק הוא טריטוריאלי וחל רק לגבי עסקאות בישראל.
מס מכירה: מיום 1 באוגוסט 2007 מכירת מקרקעין לא מחויבת במס מכירה.
עורך דין מס שבח:
מס שבח הוא מס החל על המוכר מקרקעין. לגבי דירות מגורים ישנם פטורים. הפטור המרכזי ניתן אחת לארבע שנים. שגוי לבקש פטור ממס שבח כאשר: אין שבח בפועל, כאשר אדם מוכר את דירתו הזולה יותר, כאשר הדירה נרכשה לפני 1960, כאשר נמכר רק חלק מהדירה, או כאשר המוכר הוציא הוצאות המוכרות בניכוי. מכירת דירה לא גמורה לא זכאית לפטור ממס שבח. הפטור מוענק לדירות מגורים בלבד, של אנשים פרטיים ולא של תאגידים.
עו"ד רכישת דירה עודד פרץ מדגיש כי מס שבח הוא מס רווח הון ולא מוטל במקרה של הפסד והיעדר שבח. החוק קובע מהם יום המכירה והרכישה, את שווי המכירה והרכישה, את האופן בו מחושב השבח ואת הניכויים המותרים ע"פ סעיף 39 לחוק. השבח הוא סכום ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. שווי הרכישה מתואם למדד. כאשר יום הרכישה הוא עד שנת 1948, שיעור מס השבח הינו 12% מהשבח, בתוספת אחוז אחד לכל שנה בין השנים 1948-1960. הניכויים כוללים הוצאת הוצאות להשבחת נכס המקרקעין, שכר טרחת עו"ד ושמאים, דמי תיווך וכו'.
סעיף 49, על תתי סעיפיו, עוסק בפטורים ממס שבח לגבי מכירת דירת מגורים מזכה. התנאים לפטור ממס שבח הם שהדירה הינה גמורה ובנייתה נסתיימה, היא בבעלות אדם פרטי ולא תאגיד או חברה, היא לא משמשת מלאי עסקי אצל המוכר, מיועדת למגורים, שימשה בעיקר למגורים בארבעת השנים טרם המכירה או בשמונים אחוזים מתקופת חישוב מס השבח. עורך דין מכירת דירה עודד פרץ מדגיש כי על המבקש פטור חובה למכור את כל זכויותיו בדירה. גם אם לאדם יש מספר דירות, הוא זכאי לפטור פעם אחת בכל 4 שנים במכירת דירה אחת. ישנו פטור מיוחד לדירה שהועברה למוכר בירושה, אם במותו למוריש הייתה דירה אחת, ואילו היה זכאי לפטור בעצמו, כאשר היורש הוא צאצא או בן זוג של המוריש.
למי שיש דירה אחת בלבד ב-4 השנים שקדמו למכירה, ניתן פטור אחת לשנה וחצי. החוק רואה בתא המשפחתי, הורים וילדיהם הקטינים, כמוכר אחד בלבד. אם ברצונך למכור דירה שקבלת במתנה, דע כי החוק קובע תקופות צינון מסוימות לצורך קבלת הפטור. ישנם פטורים נוספים ממס שבח ויש להיוועץ בעו"ד מומחה. על המוכר לציין את הסעיף המדויק בגינו מבקש פטור ממס שבח. בקשת הפטור ממס שבח הינה אישית והמוכר חותם עליה בעצמו ולא באמצעות ייפוי כוח.
עורך דין מס רכישה:
מס רכישה מוטל בשיעור לשווי המקרקעין. הוא מס שמשלם הרוכש מקרקעין. מס הרכישה בגין קרקע הינו קבוע ועומד על 5% מערכה. לגבי דירות מגורים, שיעורי המסים הם מדורגים, תלוי בערך הדירה, ומגיעים עד לסך 5% משווי הדירה.
תקנות מס הרכישה קובעות פטורים והקלות למיניהן ממס רכישה:
- תקנה 11 לתקנות מס הרכישה קובעות פטורים לנכים, נפגעי פעולות איבה.
- תקנה 12 לתקנות מס רכישה קובעת פטור לעולים חדשים.
- תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעות, שמס הרכישה במכירת מקרקעין לקרוב, יהא בשיעור שליש מהמס הרגיל.
- תקנה 21 קובעת פטור ממס רכישה במכירה לבן זוג.
היטל השבחה: הוא מס ששיעורו מחצית מהשבחת המקרקעין בגין מתן זכויות בניה נוספות.
דיווח לרשות המיסים:
על עסקאות מקרקעין יש לדווח לרשות מיסוי מקרקעין, בטפסים המיוחדים שנקבעו בחוק הקרויים "מש"ח". הדיווח לרשות מיסוי מקרקעין יבוצע תוך 30 ימים מיום כריתת ההסכם, במקרה של שומה רגילה, או תוך 50 ימים במקרה של שומה עצמית. לשומה עצמית ישנה מספר יתרונות, ורצוי להיעזר בעורך דין נדל"ן עודד פרץ ולעשות בה שימוש. החובה לדווח ולהצהיר על עסקת מקרקעין חלה גל על צדדים המבקשים פטור ממיסי מקרקעין. איחורים בדיווחים גוררים ריביות וקנסות. על שומת המס ישנם הליכי השגה וערעור. צדדים לעסקת מקרקען המבקשים לבטלה טרם הכתה שורשים במציאות, כמבחן הפסיקה, רשאים להחזרי מיסי המקרקעין ששילמו.
עורך דין רכישת דירה חדשה מקבלן:
המשרד עוסק ומטפל בייצוג רוכשי דירות מקבלן. המשרד בודק את החוסן הכלכלי של הקבלן, את רישיונותיו ורישומו ואת זכויותיו בנכס. עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, ועל-פי חוק אסור לו לייצג את הרוכש או לגבות ממנו שכר טרחה. בהסכם תמיד יהיה כתוב כי הקבלן ממליץ לרוכש להיות מיוצג. נכון, עורך דינו של הקבלן גובה מהרוכש הוצאות משפטיות ורושם את הדירה בטאבו, אך פעולות טכניות אלו אינן נחשבות כייצוג והאינטרס של זה הוא של הקבלן בלבד. לפיכך, חשוב ביותר כי הרוכש דירה מקבלן יהיה מיוצג ע"י עו"ד משלו. לכולם זכורה פרשת חפציבה, בה עשרות רוכשי דירות איבדו את כספם ואת כניסתו של בועז יונה לבית הכלא.
יש להיזהר כאשר לקבלן אין עדיין היתר בנייה. במקרה כזה יש לערוך הסכם מכר מותנה בקבלת היתר בנייה תוך פרק זמן קצוב, עם אופציית ביטול הסכם המכר והשבת הכספים (רצוי צמודים למדד, על מנת שלא יאבדו מערכם ויישחקו עם הזמן). עו"ד מכירת דירה עודד פרץ מוודא כי לרוכשי דירות מקבלן יהיו ערבויות בנקאיות מתאימות. החוק אוסר על קבלן לגבות יותר מ-7 אחוזים משווי הדירה, אלא אם כן הבטיח את כספי הרוכש. אם הקבלן לא עמד בחובתו זו, הרוכש לא חייב לשלם כספים מעבר לסך הנקוב בתקנות מכר הדירות, לא משנה מה הסכם המכר אומר, אלא לשלם אך ורק לפי ההתקדמות בבנייה ועל פי אישור מהנדס לכך.
יש להדגיש כי בעת מכירת דירה הדרך הבטוחה הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית, על פי חוק מכר דירות הבטחת השקעות. עלותה של ערבות זו חלה על הקבלן. הערבות מבטיחה לרוכש כי יקבל את כספו בחזרה מהבנק, ככל שהקבלן לא יוכל להעביר לו את הדירה. היות שהפרעות מהערבות הבנקאית מצריכה החלטה שיפוטית שלוקחת זמן, רצוי שהערבות הבנקאית תהא צמודת-מדד, כך שכספו של הרוכש לא יישחק עם השנים. ערבות בנקאית טובה יותר מהערת אזהרה ואופייה התקפי ומאפשר קבלת הכספים חזרה. רוכשים עם הערות אזהרה בלבד, לעתים נאלצים לסיים את הבנייה בעצמם. עו"ד רכישת דירה עודד פרץ מדגיש כי הקבלן וגם הבנקים חייבים לידע את הרוכש בדבר זכאותו לבטוחה על-פי חוק מכר הבטחת השקעות. על הרוכש לוודא כי כספים מועברים לחשבון הליווי בלבד באמצעות שוברי התשלום. סך שיועבר לקבלן ישירות איננו מבוטח בערבות הבנקאית! עורך דין מקרקעין חייב להיות מעורב בעסקת מקרקעין.
עו"ד מקרקעין עודד פרץ מוודא כי בחוזה המכר יש מועד נקוב לקבלת מפתח וסעיף פיצוי בגין איחור, וכן סעיף ביטול החוזה ככל שהמפתח יעוכב לזמן נקוב. בנוסף, הקבלן מתחייב לרשום את הדירה בטאבו תוך פרק זמן נקוב. יש להתעקש לקבל זיכוי מהקבלן בגין פריטים שאינכם מבקשים או בגין שדרוגים. חשוב לוודא שהקבלן לא מוציא חלקים מהרכוש המשותף ומייחדם לעצמו. המשרד עוסק גם בטיפול בתביעות בגין ליקויי בנייה. אסור שהחוזה יאשר שיקולי דעת נרחבים של הקבלן.
חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה), התשע"א-2011
המשרד מפנה לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה) מעלה מעלה את שיעורי מס הרכישה לגבי דירה שאינה דירה יחידה, קרי דירה שניה להשקעה, וקובע שיעור מס רכישה של 5% על חלק השווי שעד מיליון ש"ח, ו-6% על חלק השווי שבין מיליון ש"ח לשלושה מיליון ש"ח, ו-7% על חלק השווי שמעבר לכך. חוק מיסוי מקרקעין הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה הפחית את שיעור מס הרכישה בגין דירות יחידות, וקבע מס בשיעור 0 אחוז עד לשווי של 1,350,000 ש"ח. על חלק השווי בין סך זה לבין 1,601,210 ש"ח- 3.5 אחוז מס רכישה, ועל חלק השווי שמעבר - 5 אחוזי מס רכישה. עודד פרץ מדגיש כי הוראות אילו אכן צפויות להביא להגדלת היצע הדירות, ככונת המחוקק. יש ליתן הקלות נוספות במיסוי מקרקעין.
עו"ד מקרקעין עודד פרץ יעבור כעת לסקירה נוספת של הוראות חוק מיסוי מקרקעין בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ובשמו הקודם חוק מס שבח מקרקעין.חשוב להדגיש כי על המוכר חלה חובה לשלם מס שבח ועל הרוכש דירה לשלם מס רכישה. הצדדים לעסקת מקרקעין חייבים לדווח לרשות מיסוי מקרקעין על העסקה, ומשרד עודד פרץ מבצע בזאת כחלק מהטיפול השוטף בעסקאות נדל"ן ומקרקעין.
סעיף 73 (א) לחוק מסוי מקרקעין מחייב דווח על עסקה במקרקעין למנהל מס מסוי מקרקעין בתוך 40 יום מעסקת הנדל"ן. עו"ד מכירת דירה מדגיש כי איחורים בדיווח או דיווחים לא מדויקים עלולים לגרור קנסות, וחבל. הנטל הינו על הצד לעסקת המקרקעין לבצע תכנון מס בעצמו, ולבקש פטורים ככל שקיימים לטובתו, ומשרדי מסוי מקרקעין אינן מעניקים ייעוץ משפטי! המשרד מדגיש כי ההצהרה למסוי מקרקעין חייבת להיות על גבי טפסים מיוחדים, אחרת לא תתקבל כלל. חוק מסוי מקרקעין מעניק הן פטורים והן הקלות מסוימות, ולכן קריטי להסתייע בעו"ד מקרקעין מומחה. יש להיזהר מפני חתימה על זכרון דברים שכן מיסוי מקרקעין נותן הגדרה רחבה למושג "עסקה במקרקעין" ומירוץ הזמנים לתשלום המיסים מתחיל לרוץ. זיכרון דברים עלול לקפח אתכם במובנים רבים נוספים, ודינו לרב כהסכם מקרקעין וחוזה מקרקעין לכל דבר ועניין.
המשרד יוודא כי עסקת חייכם לא תהפוך לסיוט חייכם. תשלום שכר הטרחה לא מקנה לרוכש דירה מקבלן שירותים משפטיים, אלא גם מעניק לרוכש דירה מקבלן גם אחריות מיקצועית, וכיס עמוק להיפרע ממנו במקרה של בעיות. הכיס העמוק הינה חברת הביטוח בה עורך דין מקרקעין מבוטח בביטוח אחריות מקצועית של עורכי דין מקרקעין. משרד עורכי דין מקרקעין עודד פרץ ושות' עוסקים בדיני מקרקעין, בעסקאות מקרקעין, עסקאות מכר, מכר דירה, רכישת דירה, רכישת דירה מקבלן, מיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה. כמו כן המשרד עוסק ברישום בטאבו לשכת רישום מקרקעין, המשרד מעניק יעוץ לגבי מיסוי מקרקעין למטרת עסקאות במקרקעין.
עו"ד מכירת דירה עודד פרץ מעניק יעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין. עורך דין רכישת דירה עודד פרץ מעניק יעוץ וליווי בעיסקאות מקרקעין מורכבות. המשרד מעניק יעוץ ראשוני לגבי האפשרות לרכוש נכס מקרקעין ומנהל מו"מ והחלפת טיוטות עד להגעה להסכם מכר עליו חותם הלקוח. עורך דין מקרקעין מגיש דיווחים לרשות המס וכן מטפל ברישום עיסקאות מקרקעין בטאבו.
עסקת רכישת דירה או מכירת דירה חדשה או ישנה מצריכות יצוג משפטי על ידי עורך דין מקרקעין.
אין באמור לעיל משום ייעוץ מחייב מטעם עורך דין מקרקעין עודד פרץ.
כל הזכויות שמורות לעו"ד מקרקעין עודד פרץ.
